ipoteca sulla casa

Ipoteca sulla casa per debiti, cos’è e come funziona

L’ipoteca sulla casa per debiti rappresenta un elemento fondamentale nelle operazioni di mutuo immobiliare, garantendo la sicurezza della banca e tutelando al contempo il diritto di proprietà del debitore una volta adempiuti gli obblighi contrattuali. Ci sono anche altre casistiche in cui si accende un’ipoteca, ma la più comune è quella dell’ipoteca sulla prima casa.

Cos’è l’ipoteca sulla casa

L’ipoteca sugli immobili è un diritto reale di garanzia che tutela la banca che eroga un mutuo per l’acquisto di un immobile. In parole semplici, significa che la casa viene vincolata a garanzia del prestito: se il mutuatario non ripaga le rate del mutuo, la banca può pignorare l’immobile e venderlo all’asta per recuperare i soldi prestati.

Quali sono le tipologie di ipoteca sulla casa

In Italia, il Codice Civile distingue tre tipologie principali di ipoteca sulla casa:

  1. Ipoteca volontaria: è la tipologia più diffusa e viene concessa volontariamente dal proprietario dell’immobile a favore di un creditore, in genere la banca che eroga un mutuo. Viene costituita mediante atto scritto, con la forma di scrittura privata autenticata o scrittura pubblica. Può essere concessa a garanzia di qualsiasi tipo di obbligazione, non solo di un mutuo e può avere un valore superiore all’ammontare del credito garantito.
  2. Ipoteca giudiziale: viene disposta da un giudice a seguito di una sentenza che condanna il debitore al pagamento di un debito. Non richiede il consenso del debitore e ha lo stesso ordine di preferenza dell’ipoteca volontaria.
  3. Ipoteca legale: sorge per legge a favore di alcuni creditori privilegiati, come:
  • il fisco per il pagamento delle imposte e tasse;
  • i lavoratori per il pagamento degli stipendi arretrati;
  • il fornitore di materiali e manodopera per la costruzione o la riparazione dell’immobile.

Non richiede né il consenso del debitore né l’iscrizione nei Registri Immobiliari. Ha maggiore ordine di preferenza rispetto all’ipoteca volontaria e giudiziale.

Oltre a queste tre tipologie principali, esistono anche:

  • Ipoteca frazionaria che grava solo su una porzione dell’immobile;
  • Ipoteca in comune, che grava su più beni immobili;
  • Ipoteca a favore di terzi che viene concessa da un terzo soggetto a garanzia di un debito del proprietario dell’immobile.

Come funziona l’ipoteca sulla casa

L’ipoteca rappresenta un diritto reale di garanzia a favore della banca che eroga un mutuo per l’acquisto di un immobile. Essa vincola giuridicamente l’immobile oggetto del finanziamento al rimborso del prestito: in caso di mancato pagamento da parte del mutuatario, la banca ha il diritto di pignorare l’immobile e di metterlo all’asta per recuperare le somme residue del credito.

L’iscrizione dell’ipoteca nei Registri Immobiliari, un pubblico archivio dove sono registrate tutte le proprietà immobiliari presenti sul territorio nazionale, ha la funzione di rendere pubblica la garanzia a favore della banca. Ciò comporta che chiunque voglia acquistare o vendere l’immobile gravato da ipoteca sia a conoscenza di tale vincolo.

Lo scopo primario dell’ipoteca è quello di tutelare la banca in caso di insolvenza del mutuatario. Infatti, anche se quest’ultimo dovesse cessare il pagamento delle rate del mutuo, la banca potrà comunque soddisfare il proprio credito mediante la vendita forzata dell’immobile.

Una volta estinto il mutuo, con il completo rimborso del capitale e degli interessi, l’ipoteca viene cancellata dai Registri Immobiliari. A quel punto, il mutuatario diviene proprietario a tutti gli effetti dell’immobile, libero da qualsiasi vincolo ipotecario.

Quando si mette l’ipoteca sulla casa

L’ipoteca sulla casa viene concessa in diverse casistiche, principalmente legate all’ottenimento di un mutuo per l’acquisto di un immobile. In tal caso, la banca, per tutelarsi in caso di mancato pagamento da parte del mutuatario, richiede l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile oggetto del finanziamento.

In alcuni casi, l’ipoteca può essere iscritta anche a seguito di un’ingiunzione di pagamento o di una sentenza di condanna per il mancato pagamento di un debito. Ad esempio, se un proprietario non paga le tasse o le imposte sulla sua casa, l’Agenzia delle Entrate può richiedere l’iscrizione di un’ipoteca legale sull’immobile per recuperare i crediti vantati.

Inoltre, in caso di successione ereditaria, se gli eredi non riescono a raggiungere un accordo sulla divisione dei beni, il giudice può disporre l’iscrizione di un’ipoteca giudiziaria sugli immobili per tutelare i diritti di tutti i coeredi.

Infine, in casi eccezionali, l’ipoteca può essere concessa a favore di un terzo soggetto che garantisce il pagamento di un debito del proprietario dell’immobile. Ad esempio, un genitore può ipotecare la propria casa per garantire un mutuo al figlio.

Che differenza c’è tra ipoteca e pignoramento

Sebbene spesso associate, ipoteca e pignoramento rappresentano due concetti distinti nel panorama giuridico italiano, con differenti finalità e ambiti di applicazione.

L’ipoteca, disciplinata dagli artt. 2808 e ss. del Codice Civile, assolve a una funzione di garanzia a favore del creditore. Il pignoramento, invece, disciplinato dagli artt. 553 e ss. del Codice di Procedura Civile, rappresenta una misura esecutiva. Viene eseguito dal creditore munito di titolo esecutivo (ad esempio, una sentenza di condanna o un decreto ingiuntivo di pagamento) per dare avvio alla procedura di espropriazione forzata.

Infatti, il pignoramento ha l’effetto di sottrarre al debitore la disponibilità del bene pignorato, impedendogli di disporne liberamente. Tale vincolo persiste fino all’assegnazione del bene all’aggiudicatario all’asta o all’estinzione del debito.

In definitiva, l’ipoteca opera a titolo preventivo, tutelando il creditore in caso di futura insolvenza del debitore, mentre il pignoramento interviene a posteriori, dando concretezza al diritto del creditore di soddisfare il proprio credito mediante la vendita forzata del bene pignorato.