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ABCDE – FGHILMNOPQRSTUVZ

A

Aggiudicazione

Quando un’offerta presentata in asta è ritenuta valida (con le recenti modifiche introdotte dalla L. n. 132/2015 le offerte presentate nella fase senza incanto possono anche essere inferiori alla base d’asta fino al limite di un quarto ed essere considerate valide), ed è superiore alle altre, produce come effetto l’aggiudicazione del bene all’offerente. Nella vendita senza incanto, l’aggiudicazione è definitiva, e obbliga l’aggiudicatario al pagamento del saldo prezzo entro il termine prestabilito. dal tribunale, dopo che è stata trattenuta 1a cauzione (restituita invece a tutti gli altri partecipanti). Nella vendita con incanto, l’aggiudicazione è provvisoria e diventa definitiva solo dopo che siano trascorsi 10 giorni senza che siano pervenute valide offerte in aumento del quinto [—vedi].

 

Amministratore giudiziario (artt. 591-595 C.P.C.)

È colui che, su decisione del giudice dell’esecuzione, ed in assenza di istanze di assegnazione si occuperà dell’amministrazione e custodia del bene sospendendo la vendita in asta e quindi evitando i conseguenti ribassi di.prezzo. L’incarico non può durare più di tre anni, e può essere svolto dal creditore, da un istituto “all’uopo autorizzato”, o dal debitore stesso, con il consenso di tutti i creditori. L’amministratore ha l’obbligo di presentare il rendiconto periodico. Il periodo di amministrazione giudiziaria può essere interrotto quando un creditore richieda la vendita in asta, oppure a scadenza naturale dopo tre anni,l non prorogabili ulteriormente.

 

Annotazione

Si intende per “annotazione” la pubblicazione nei pubblici registri immobiliari [—vedi] (un tempo gestiti dalla conservatoria dell’Agenzia del Territorio, adesso dall’Agenzia delle Entrate) di ogni formalità che modifica precedenti atti soggetti a trascrizione [–vedi], vad iscrizione [–vedi] o ad annotazione, tra cui p.e. ipoteche [—vedi] e pignoramenti [–vedi]. Si annotano anche gli atti di avveramento di condizione, le cancellazioni, le sentenze di annullamento etc. Per una descrizione puntuale, si veda la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/E del 17 giugno 2015.

 

Assegnazione (artt.’ 505, 507, 588, 589 C.P.C.)

Da non confondersi con l’aggiudicazione [—vedi], l’assegnazione permette al creditore di acquistare il diritto di proprietà del bene subastato in caso non siano state•presentate offerte di acquisto valide. L’istanza di assegnazione va presentata al giudice o al professionista delegato [–vedi “Delegato alla vendita”] almeno 10 giorni prima della data dell’incanto. In caso di asta deserta, il giudice procede ad assegnare con ordinanza [–vedi] il bene al creditore che ne aveva fatto richiesta. Con la nuova riforma (L. n. 132/2015) si è stabilito che, in caso di offerte inferiori alla base d’asta, il giudice deve sempre assegnare il bene’ a chi abbia presentato la relativa istanza di assegnazione, dato che questa deve essere pari almeno alla base d’asta, mentre le offerte di acquisto possono essere inferiori alla base d’asta fino al limite di un quarto. L’Offerta minima è pertanto quel valore, indicato nell ‘Ordinanza e soprattutto nell’Avviso di vendita, pari al valore base d’asta scontato del 25%, cioè l’offerta minima che può essere presentata e che sia considerata valida.

 

Assenso alla cancellazione (dell’ipoteca)

È una dichiarazione della banca (titolare del diritto di ipoteca [–vedi] su un bene immobile a garanzia di un finanziamento) con cui questa acconsente, a determinate condizioni (relative soprattutto alle modalità di pagamento, alle tempistiche, ed alle somme corrisposte), a cancellare una iscrizione ipotecaria [“vedi] che grava su un bene immobile. Questa dichiarazione è fondamentale qualora si voglia vendere un immobile ipotecato nel libero mercato, perché certifica l’estinzione del prestito e la prosima eliminazione dell’iscrizione ipotecaria dai pubblici registri [–vedi]. ln caso di esecuzione forzata [–vedi], con vendita del bene all’asta, sarà il giudice che, con l’emissione del decreto di trasferimento [–vedi] a favore dell’aggiudicatario, farà cancellare tutte le pregiudizievoli [–vedi] (iscrizioni, trascrizioni, pignoramenti, etc.) che gravano sull’immobile.

 

Asta telematica

Particolare modalità di vendita del bene subastato (mobile o immobile) che prevede l’uso di piattaforma informatica che permette la partecipazione alla gara anche da remoto attraverso l’uso di computer e della rete Internet. Si vedano le specifiche sezioni che raccontano la storia delle aste telematiche e descrivono in dettaglio le modalità di utilizzo scelte dal Ministero della Giustizia per le vendite normate dal codice di procedura civile (asincrona, sincrona e sincrona mista).

 

Aumento del quinto (Offerta in “aumento del quinto”) (art. 584 C.P.C.)

Solo successivamente alla fase dell’incanto [–vedi], conclusasi con una aggiudicazione [–vedi] provvisoria, è possibile presentare ulteriori offerte migliorative purché queste siano superiori di almeno un quinto all’offerta risultata aggiudicataria. Se le offerte risultano valide e congrue, causano la riapertura della gara preceduta da pubblico avviso. Possono essere presentate offerte in aumento solo entro IO giorni dalla data dell’aggiudicazione, dopodiché, se non ve ne sono, l’aggiudicazione provvisoria diventa definitiva. Con la recente modifica (L. n. 132/2015) però la fase dell’incanto è divenuta residuale e molto improbabile, e pertanto anche la possibilità di riaprire la gara offrendo in aumento rispetto all’offerta aggiudicataria rimane soprattutto una ipotesi da manuale.

 

Avviso di vendita

L’avviso di vendita, altresì chiamato “avviso o bando d’asta”, è un estratto dell’ordinanza di vendita [–vedi], redatto di solito dal delegato alla vendita [–vedi] o dal custode giudiziario [–vedi], con lo scopo di rendere pubbliche le informazioni essenziali sull’asta per permettere ai soggetti interessati di venire a conoscenza delle informazioni minime necessarie alla partecipazione. Di solito contiene i riferimenti della procedura (R.G.E. [–vedi] e tribunale), i riferimenti dell’immobile (città ed indirizzo, destinazione d’uso, breve descrizione), informazioni sulla vendita in asta (data e luogo dell’asta, prezzo base, rilancio minimo, tempistiche per il pagamento, etc.), recapiti del custode (per la visita) e del professionista delegato, spiegazioni sulla modalità di partecipazione e dove reperire ulteriori dettagli. L’avviso di vendita è di solito scaricabile dal sito internet autorizzato dal tribunale a gestire la pubblicità tabellare.

B

Base d’asta (e Offerta Minima)

La base d’asta è il valore, definito dall’Ordinanza di vendita [–vedi], che indica il valore a cui l’immobile subastato viene posto in vendita. Fino alla recente modifica introdotta dalla L. n. 132/2015, le offerte inferiori alla base d’asta erano considerate invalide e pertanto annullate. Ma adesso è permesso offrire una cifra inferiore fino ad un quarto del prezzo base d’asta, perché l’offerta sia considerata valida. Mentre però un’offerta inferiore alla base d’asta può non essere aggiudicata automaticamente, se il delegato o il giudice ritiene che si possa ottenere una cifra maggiore, l’offerta pari almeno alla base d’asta, se unica, diviene automaticamente aggiudicataria. Il prezzo base d’asta può (a discrezione del giudice) essere ridotto fino al 25% del prezzo precedente dopo ogni esperimento d’asta deserto, e fino al 50% dopo quattro tentativi di vendita andati a vuoto (come introdotto dalla recente L. n. 1 19/2016)

C

Cauzione (e deposito cauzionale), caparra ed acconto

La cauzione è quella somma che si deve versare, con funzione di garanzia, per partecipare ad un’asta immobiliare. Viene restituita immediatamente in caso di non aggiudicazione [–vedi], mentre viene trattenuta e confiscata se l’aggiudicatario non salda il prezzo di acquisto nel tempo stabilito nell’avviso di vendita [–vedi]. La cauzione (che di norma consiste nel 10% del prezzo offerto) ha lo scopo di vincolare gli offerenti all’acquisto, costituendo un deterrente abbastanza oneroso contro atteggiamenti di turbativa d’asta. In generale si parla anche di “deposito cauzionale” che ha la stessa funzione di tutela dopo la conclusione di un contratto, perché la somma depositata viene trattenuta integralmente se si verifica una certa condizione che non si dovrebbe verificare (es.: quando si prende in comodato gratuito o in prestito un bene, è spesso richiesto di lasciare un deposito che viene incamerato in caso di mancata restituzione del bene o di deperimento dello stesso). Mentre poi l’acconto è solo un anticipo di una somma dovuta (è cioè un versamento parziale), e non autorizza chi lo percepisce a trattenerlo in caso di risoluzione del contratto, la caparra è un istituto giuridico più complesso, perché ha la funzione non solo di garantire l’adempimento dell’obbligo contrattuale, ma anche di fungere da strumento di autotutela, grazie alla predeterminazione del dannò da risarcire. Infatti, si possono avere due tipi di caparra, quella “penitenziale” e quella “confirmatoria”: con la prima, per capirsi, due parti si impegnano a concludere un affare (per esempio, una compravendita di immobile), e quantificano già la penale in caso di mancato adempimento (una sorta di corrispettivo per il diritto di recesso). La parte inadempiente dunque, cioè quella che impedisce la stipula della compravendita, paga l’importo della penale all’altra parte, senza poter richiedere ulteriori danni. Con la caparra di tipo confirmatorio invece la parte inadempiente deve comunque pagare l’importo previsto, ma può anche vedersi richiedere il pagamento di eventuali danni patiti a causa dell’inadempienza. Quindi, se la caparra tutela l’adempimento di un contratto e viene restituita o incamerata in conto prezzo in caso di conclusione dello stesso, la cauzione tutela il beneficiario dopo la conclusione del contratto (p.e. in un contratto di locazione). Nelle esecuzioni immobiliari la cauzione tutela appunto la procedura, impedendo o limitando fenomeni di turbativa d’asta, in quanto rappresenta un forte deterrente economico alla partecipazione di chi non è realmente intenzionato ad acquistare.

 

Certificazione notarile sostitutiva

A norma dell’art. 567 C.P.C. il creditore procedente [–vedi] deve depositare, entro 60 giorni dall’istanza di vendita [–vedi], “l’estratto del catasto nonché i certificati delle iscrizioni [–vedi] e trascrizioni [—vedi] relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento [–vedi]”. Al posto di questa documentazione, si può depositare una “certificazione notarile sostitutiva” di tale documentazione ipotecaria e catastale, chiamata brevemente “certificazione (o relazione) ipo-catastale”.

 

Commissionario

La normativa in tema di esecuzioni mobiliari, agli artt. 532 e 533 c.p.c., indica il “commissionario” come il soggetto, istituto di vendite giudiziarie [—vedi] o altro soggetto specializzato nel settore di competenza, ed iscritto in apposito albo, cui affidare le cose pignorate per disporne la vendita. Tale soggetto è pertanto un ausiliario del giudice che si occupa della vendita dei beni mobili (registrati e non) secondo le modalità indicate in dettaglio nel codice di procedura civile.

 

Credito chirografario e credito ipotecario

Il credito chirografario è quel credito che non è assistito da alcuna forma di garanzia reale o personale, ma solo dalla firma del richiedente. Si differenzia appunto dalla tipologia di credito “ipotecario” in quanto quest’ultimo è garantito dall’iscrizione di ipoteca [–vedi] su un bene immobile a favore del creditore, Appartengono alla tipologia dei crediti chirografari quelle obbligazioni derivanti da contratti di finanziamento per credito al consumo, prestiti personali, scoperti di conto corrente, fidi, cessione del quinto dello stipendio, carte di credito, etc. Sono Invece crediti ipotecari i mutui erogati per l’acquisto di immobili: in questo caso il finanziatore è più tutelato perché il suo credito verrà ripagato in via privilegiata (cioè prima degli altri crediti non ipotecari) qualora fosse necessario ricorrere all’escussione [–vedi] della garanzia, richiedendo la vendita all’asta del bene ipotecato. 

 

Creditore procedente o pignoratizio, creditore iscritto e creditore intervenuto (artt. 525-528 C.P.C.)

Creditore è colui che vanta un credito (certo, liquido ed esigibile — art. 525 C.P.C.) nei confronti di un altro soggetto in virtù di una obbligazione (credito al consumo, finanziamento ipotecario, scoperto di conto corrente, fido, etc.) con cui il finanziato si impegna a rimborsare quanto ricevuto secondo tempi e modi prestabiliti. Quando, a seguito di inutili tentativi di recupero stragiudiziale del credito vantato, il creditore decide di ricorrere alla procedura esecutiva f–vedi] per soddisfare le proprie pretese, si entra nella fase di recupero “legale”; scandita da tempi e procedure ben precise. Il creditore si classifica quindi come “procedente” (altrimenti detto “pignoratizio”) quando si prende l?onere di dare l’avvio alla procedura esecutiva per il recupero del credito, attraverso 1a notifica del precetto vedi], poi del pignoramento [–vedi], e successivamente con la richiesta al giudice di procedere con la vendita forzata [–vedi “Istanza di vendita”]. Tale creditore si sobbarca l’anticipazione di una serie di costi “procedurali” (compenso dell’esperto stimatore, costi di pubblicità, etc.) che gli verranno poi restituiti, in “pre-deduzione” [–vedil, prelevandoli prima degli altri dal ricavato lordo della vendita in asta. Si intende invece per “creditore iscritto” il creditore, privilegiato, che risulta dai pubblici registri vedi] (ispezionabili tramite visura ipotecaria), e che ha diritto di partecipare alla distribuzione del ricavato [—vedi] in base alla graduazione del titolo [–vedi “Grado ipotecario”] che gli appartiene (es. ipoteca volontaria o giudiziale, etc.). Infine, coloro tra i creditori, indipendentemente dal titolo che li legittima, che decideranno di “intervenire” nella procedura esecutiva, notificando tale volontà al giudice, sono chiamati “creditori intervenuti”, e così facendo si garantiscono il diritto a partecipare alla divisione del ricavato, che per i creditori “chirografari” [–vedi] non è altrimenti, senza intervento, garantito.

 

Curatore fallimentare

La figura del curatore esiste solo nelle procedure “concorsuali”, e non va confuso con le altre figure di governo delle procedure esecutive individuali, tra cui il delegato alla vendita [–vedi]; il curatore è infatti colui che, con funzioni di pubblico ufficiale, amministra i beni di un fallimento e porta avanti la sua attività sotto la guida del giudice delegato e del comitato dei creditori. E nominato dal tribunale e deve avere particolari requisiti di professionalità previsti dalla legge, dovendo appartenere alle categorie degli avvocati o dei dottori commercialisti. E quindi colui che, tra le tante altre attività, gestisce la fase di liquidazione dell’attivo, cioè la vera e propria vendita dei beni mobili ed immobili del fallito, cooperando con il giudice delegato [–vedi] ed eseguendone i provvedimenti.

 

Custode giudiziario (artt. 65, 66 e 67 c.c., 521, 522 e 559 c.p.c.)

Per effetto del pignoramento [–vedi], il debitore è costituito automaticamente “custode” del bene sottoposto ad espropriazione forzata. Il giudice dell’esecuzione [–vedi] nomina un custode diverso dal debitore quando il bene immobile non è occupato dal debitore o è occupato da terzi, e può comunque nominare un custode diverso dal debitore su richiesta di uno dei creditori. La funzione di custode giudiziario, qualificato come “ausiliario” del giudice, può essere svolta da un libero professionista (avvocato, notaio o commercialista, cioè le stesse categorie professionali abilitate anche alla delega delle operazioni di vendita degli immobili in asta nelle procedure esecutive individuali), oppure da una società, ed in questo caso si parla di Istituto di Vendite Giudiziarie [–vedi]. Le attività a carico del custode sono molteplici, e sono ben disciplinate nei decreti ministeriali n. 109/1997 e 80/2009. Tra i tanti, si ricordano, a titolo esemplificativo ma non esaustivo, quelli di prendere in carico l’immobile con tutti gli adempimenti previsti (verificare lo stato occupativo, presenziare le riunioni di condominio, riscuotere eventuali canoni di locazione, liberare l’immobile a seguito dell’aggiudicazione, etc.), di fornire informazioni sull’immobile e facilitare le visite agli interessati all’acquisto, di presentare al giudice un dettagliato rendiconto delle gestione, e tutto quanto attenga ad una corretta gestione amministrativa del bene, con la finalità di facilitarne la vendita in tempi rapidi.

D

Decreto

Il decreto è un provvedimento emesso dal giudice. Ha funzioni ordinatorie e non necessita quindi di contraddittorio (a differenza della sentenza -vedi] e dell’ordinanza [–vedi]). Può essere emesso su istanza [–vedi] delle parti oppure d’ufficio, ogniqualvolta ci sia da risolvere una questione procedurale urgente o da fissare una data o una udienza.

 

Decreto di trasferimento (art. 586 c.p.c.)

È il documento che viene emesso dal giudice dell’esecuzione a perfezionamento delle operazioni di vendita del bene immobile subastato [–vedi]. Anche nelle vendite delegate ai professionisti abilitati, il decreto di trasferimento viene sempre emesso dal giudice, e solo dopo che è avvenuto il saldo prezzo integrale e che l’aggiudicatario ha versato anche l’anticipo per le spese accessorie (tassazione, bolli; etc.). Il decreto di trasferimento è l’atto ufficiale di provenienza che attesta la proprietà del bene immobile, e solo dalla data della sua emissione l’aggiudicatario diviene giuridicamente proprietario del bene, con tutti i diritti e tutti gli oneri e le relative responsabilità.

 

Delegato alla vendita/Professionista delegato (L. n. 302/1998 e L. n. 263/2005)

Inizialmente la L. n. 302/1998 aveva stabilito che il giudice dell’esecuzione [–vedi] potesse “delegare” ai notai alcune fasi della procedura esecutiva, in particolare la fase della vendita con incanto. Da qui il termine di “professionista delegato”, perché agisce su delega del giudice dell’esecuzione con indicazioni riportate nell’ordinanza di vendita [-vedi]. Successivamente, con le riforme del 2005/2006, visti anche i positivi riscontri delle aste di vendita gestite dai delegati, si è deciso di estendere anche ad altre figure professionali la possibilità di svolgere quelle attività riservate ai notai, e così da allora anche i commercialisti e gli avvocati, se in possesso di comprovata esperienza in materia e previa iscrizione alle liste di ogni tribunale, possono essere incaricati dal giudice dell’esecuzione per lo svolgimento di attività di vendita e/o custodia giudiziaria [–vedi]. Se da un lato questo meccanismo di delega ha ribaltato i costi sul creditore procedente [–vedi] (perché il costo del delegato è un costo aggiuntivo ad altre spese amministrative, e viene poi detratto dall’importo della vendita), dall’altro ha portato un notevole efficientamento delle esecuzioni forzate [–vedi], soprattutto perché molti professionisti si sono dotati di strutture apposite (per esempio, le associazioni di notai) con personale, strumenti informatici e locali dedicati, per meglio sfruttare le economie di scala grazie anche alla maggiore specializzazione che ne derivava. Che la scelta normativa sia risultata vincente è provato anche dalla recente L. n. 132/2015, perché si è definitivamente tolto al giudice dell’esecuzione la discrezionalità di scelta (salvo motivati e giustificati casi), stabilendo che “il giudice ] delega” e non più “può delegare”, in linea con la rinnovata volontà di “degiurisdizionalizzazione” della giustizia.

 

Detenzione

Tra le forme di potere esercitabili su di un bene, cioè la proprietà, il possesso e la detenzione, questa (artt. 1140 e 1141 c.c.) è la forma più leggera, in quanto riguarda solo l’esercizio del potere materiale. Per esempio, quando un proprietario concede in locazione una abitazione ad un conduttore, questi diventa il detentore, ma nell’uso della cosa locata è fortemente limitato dalla legge e dalle pattuizioni contrattuali, non potendo inoltre in alcun modo disporre (compiere atti dispositivi, tra cui vendita, donazione, etc.) della cosa. Si vedano anche [–proprietà] e [–possesso].

 

D.G.S.I.A.

È la Direzione Generale dei Servizi Informativi Automatizzati del Ministero della Giustizia che, come recita il sito ufficiale, “si occupa dei processi connessi alle tecnologie dell’informazione e della comunicazione nella Giustizia. Obiettivo della Direzione è mantenere elevato il livello di qualità dei servizi offerti assicurandone affidabilità, efficienza e sicurezza.” È la struttura che si è occupata, tra le altre cose, della realizzazione del progetto del PCT (processo civile telematico), del Portale delle vendite pubbliche, delle specifiche e della supervisione delle vendite telematiche.

 

Distribuzione del ricavato

Lo scopo delle vendite forzate [–vedi] (aste mobiliari ed immobiliari) è quello di soddisfare un creditore che non ha potuto altrimenti riscuotere le somme che aveva diritto ad avere rimborsate da parte del debitore. Quindi, una volta che il bene è stato messo in vendita, ed è stato aggiudicato al miglior offerente, si entra nella fase più importante per il creditore: il pagamento del saldo prezzo di acquisto e ‘la distribuzione del ricavato dalla vendita tra tutti i creditori aventi diritto. Pertanto, solo quando tutte le somme saranno state incassate, il giudice provvederà a distribuire quanto spetta ad ogni creditore in base ad un “progetto di distribuzione” che sarà poi reso definitivo e messo in atto. I creditori partecipano alla divisione del ricavato secondo una serie di regole, che indicano quelle spese che possono essere portate in [–vedi], cioè sono rimborsate a chi le ha anticipate (di solito il creditore che ha avviato il pignoramento [—vedi]), e riguardano soprattutto le spese di procedura (compenso al perito, al delegato, al custode giudiziario, la pubblicità, etc.) che sono state necessarie per arrivare alla vendita. Poi, per distribuire la somma residua, si seguono precise norme che stabiliscono l’ordine di priorità con cui i diversi creditori saranno soddisfatti: creditori ipotecari, altri creditori privilegiati, creditori chirografari, etc., con una precisa graduazione dei “privilegi” in base al titolo di credito vantato. Da notare che, quando le vendite in asta subiscono molti ribassi, come purtroppo sta succedendo ormai da qualche anno, il ricavato della vendita non è mai sufficiente a esaurire le richieste dei creditori, e nemmeno il solo creditore ipotecario (la banca che aveva iscritto ipoteca a garanzia del mutuo erogato) può verosimilmente sperare di recuperare tutto quanto avrebbe diritto ad ottenere (capitale residuo nonché interessi e spese legali).

 

Due diligence

Si intende per due diligence (letteralmente “diligenza dovuta”), termine anglosassone ormai diffusissimo, un processo di analisi e verifica estremamente dettagliata relativa ad un immobile o un complesso di immobili con la finalità di poterne valutare il prezzo, la convenienza all’acquisto, o anche solo limitarne i rischi (palesi o occulti) che potrebbero sorgere dopo il suo acquisto. Il processo di due diligence prevede una fase di reperimento documentale, presso i vari uffici preposti (catasto, conservatoria, ufficio del condono edilizio, comune, agenzia delle entrate, etc.) per raccogliere tutti i documenti e le informazioni richieste in relazione alla tipologia di immobile (residenziale, commerciale, industriale, terreno, etc.). Si procede poi alla verifica di tali documenti, analizzandoli prima a tavolino e poi con una serie di sopralluoghi atti a indagare circa la corrispondenza del contenuto dei documenti ufficiali con lo stato dei luoghi. Si avranno pertanto indagini tecniche riguardanti la parte costruttivo-edilizia, indagini ambientali relative al possibile inquinamento e/o bonifica del sito, alle indagini urbanistico-catastali che devono verificare la corrispondenza del cespite con i titoli autorizzativi e con lo strumento urbanistico. Si dovranno vaIutare i titoli di provenienza, le eventuali servitù, la presenza di contratti di locazione in essere, le trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie [–vedi], eventuali cause in corso o diritti di altri gravanti sull’immobile. Insomma, una vera e propria analisi dettagliata dell’immobile così da poter avere una chiara idea, in base ai costi futuri stimati (manutenzione, ristrutturazione, regolarizzazione, messa a norma, etc.), del valore ad oggi, tenendo contodei rischi probabili o possibili che potrebbero verificarsi, limitandoli al massimo.

E

Escussione (del debitore)

Nelle esecuzioni, il termine si riferisce alla procedura legale che ha la finalità di aggredire i beni del debitore a seguito di un titolo esecutivo [-vedi] che legittima l’obbligazione economica assunta dal debitore. Pertanto, quando altre modalità di “riscossione” del credito non abbiano sortito i risultati sperati, il creditore può in ultima istanza rivolgersi al tribu• nale per procedere con l’escussione (cioè la riscossione forzata) del debitore, tramite procedura esecutiva [–vedi] (mobiliare o immobiliare).

 

Effetto purgativo (dai gravami)

La vendita forzata [–vedi]• trasferisce coattivamente all’aggiudicatario in asta i diritti su di un bene (che spettavano al debitore esecutato [–vedi]); questo trasferimento ha anche l’effetto di liberare (“purgare”) il bene da pesi, ipoteche e altri vincoli che gravavano sull’immobile, Questo è necessario per assicurare che l’acquirente in asta abbia tutte le tutele necessarie e si avvicini. con confidenza alle vendite tramite esecuzione forzata, con la garanzia appunto della cancellazione delle pregiudizievoli dell’immobile e, con riguardo a quelle che non possonõ essere cancellate, avendone assicurata comunque la loro conoscibilità prima di presentare offerte di acquisto, così da poter valutare o meno la partecipazione, ed in che termini.

 

Esecutato

Si intende con questo termine il soggetto, debitore insolvente, sottoposto a procedura esecutiva individuale [–vedi].

 

Esecuzione/procedura esecutiva

E quella procedura che il creditore deve necessariamente utilizzare qualora non sia riuscito ad ottenere dal soggetto obbligato (debitore) la restituzione del credito vantato. La procedura esecutiva, rigidamente regolata da leggi (codice civile, codice di procedura civile, disposizioni di attuazione del codice di procedura civile, ed altre svariate leggi di modifica ed aggiornamento), ha il vantaggio di tutelare tutti i creditori che vantano crediti nei confronti del debitore, perché consiste nel privare quest’ultimo di ogni diritto sui beni (mobili o immobili) oggetto di esecuzione (tramite il pignoramento [–vedi]), attivando la vendita degli stessi in maniera competitiva e trasparente. La finalità è di liquidare i beni “pignorati?’ (cioè sottratti alla disponibilità del debitore) massimizzando il. ricavato della vendita per. poi procedere con la distribuzione del ricavato [–vedi] ai creditori, secondo precisi criteri (privilegi, prelazioni, graduazione di crediti, etc.). Il fatto che il processo di esecuzione sia guidato da un magistrato vedi “Giudice dell’esecuzione”] o da un suo delegato [–vedi “Professionista delegato] garantisce che sia rispettata la legge e tutti i relativi diritti del debitore.

 

Espropriazione forzata

Locuzione utilizzata per significare la procedura esecutiva [–vedi], cioè quella procedura prevista dal codice civile e di procedura civile che permette ad un creditore di richiedere la vendita forzata [–vedi] di uno o più beni appartenenti al debitore per soddisfare i suoi legittimi crediti. Infatti con il pignoramento [–vedi] il debitore perde la disponibilità del bene, che passa al giudice dell’esecuzione [–vedi] assegnato a quella pratica, che porta avanti tutte le attività previste dalla legge per liquidare coattivamente (contro la volontà del debitore) il bene pignorato.

 

Estinzione dell’esecuzione

L’estinzione del processo esecutivo ne decreta la cessazione definitiva. L’estinzione può essere derivata da una rinuncia del creditore procedente [–vedi] d’accordo coi creditori intervenuti [–vedi], oppure per inattività delle parti, perché “non lo proseguono o non lo riassumono” neiterminie tempi stabiliti, o perché le parti non si presentano all’udienza, o il creditore procedente ha omesso di effettuare la pubblicità • obbligatoria, prima dell’asta, etc. Con l’estinzione della procedura il giudice dispone sempre la cancellazione della trascrizione del pignoramento [•-vedi] e la liquidaz zione dei compensi dovuti agli ausiliari del giudice. L’estinzione può anu che essere disposta d’ufficio dal giudice dell’esecuzione [–vedi] qualora; in base al novellato art. 164-bis disp. att. c.p.c. “non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo”. Si ha in questo caso una estinzione anticipata del processo perffinfruttuosità della procedura”.

 

Evizione (artt. 2921 e 2927 c.c.)

Si intende per evizione, nel diritto civile; laÞrdita di un diritto a favore del diritto preesistente di un altro. Come nelle libere compravendite il venditore deve sempre garantire il bene venduto confro l’evizione, cioè il fatto che possa successivamente presentarsi un terzo che vanta un diritto sul bene compravenduto, così anche nelle. vendite e nelle assegnazioni “forzate” tramite asta giudiziaria l’aggiudicatario e l’assegnatario sono tutelati: infatti, in base all’art. 2921 c.c., “L’acquirente della cosa espropriata, se ne subisce l’evizione, può ripetere il prezzo non ancora distribuito . •]”, ed all’art. 2927 c.c. “L’assegnatario, se subisce l’evizione della cosa, ha diritto di ripetere quanto ha pagato agli altri creditori

F

Fallimento/procedura fallimentare (R.D. 16 marzo n. 267 e, successive modificazioni)

Il fallimento è una procedura “concorsuale” [–vedi] rivolta ad una impresa commerciale (diversa quindi dalle procedure esecutive -“individuali”) che ha come scopo la liquidazione dei beni del fallito (imprenditore commerciale), dopo aver provveduto all’accertamento dello stato di •insolvenza ed alla ricognizione, (inventario) dell’attivo e del. passivo; La procedura garantisce la “par condicio creditorum”, perché le cause di pre- marzo 1942, n. 267 e successive modificazioni ed integrazioni) si discilazione nella liquidazione dell’attivo sono determinate dalla legge. La fa- plinano esattamente i compiti del giudice delegato, che esercita funzioni se della “liquidazione dell’attivo” [–vedi] (art. 107 L. fall.) è svolta nelle di vigilanza e di controllo sulla regolarità della procedura. Il giudice delemodalità decise dal curatore [–vedi], con l’assenso del comitato dei cre- gato si avvale della collaborazione di un “curatore” [–vedi] nominato dal ditori, e può svolgersi, sebbene ciò non sia obbligatorio, con le stesse tribunale, che svolge per lui attività preparatoria, consultiva, informativa, modalità previste dalla legge per le vendite in asta delle procedure esecu- ponendo anche in atto i provvedimenti emessi dal giudice. tive individuali [–vedi].

G

Giudice dell’esecuzione (G.E.)

Fideiussore È il magistrato, assegnato dal presidente del tribunale al momento della È colui che “obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce costituzione del fascicolo dell’esecuzione con l’iscrizione a ruolo dell’adempimento di una obbligazione altrui” (art. 1936 c.c.), quindi è il sog- l’istanza di vendita [–vedi] del creditore 1–vedi], che sarà responsabile getto che rilascia una fideiussione, cioè una garanzia personale, ad un della procedura di esecuzione [–vedi] (mobiliare o immobiliare) di un soggetto terzo per assicurare l’adempimento di una obbligazione da parte certo bene. Il giudice dell’esecuzione, che fino alla riforma introdotta daldi altro soggetto. II fideiussore è obbligato in solido con il debitore princi- la L. n. 132/2015 poteva decidere senza particolari motivazioni se svolgepale e risponde dell ‘obbligazione anche col proprio patrimonio personale. re in proprio le attività processuali, oppure delegarle in tutto o in parte, ad uno o più professionisti (es. ad un notaio la vendita, ad un avvocato la custodia, e ad un commercialista la redazione del piano di distribuzione del Garante ricavato [–vedi]), adesso deve necessariamente delegare le operazioni di Il garante è un soggetto, terzo rispetto al contratto stipulato da due parti vendita, dovendo motivare scelte in senso contrario. Il giuobbligate tra loro, che fomisce assicurazione di far rispettare il corretto dice dell’esecuzione è comunque sempre il referente ultimo di ogni deciadempimento delle obbligazioni assunte da parte di una delle parti del sione, dubbio o controversia che dovesse sorgere durante Io svolgimento contratto. Il caso più tipico è quando i genitori, titolari di reddito da lavo- delle operazioni delegate. Le attività che vengono delegate, da svolgersi ro fisso, da pensione di annanità o proprietari di immobili, si fanno “ga- entro i principi stabiliti dal giudice, sono disciplinate nell’ordinanza di ranti” dell’obbligazione del figlio per l’acquisto di una casa, qualora il vendita [–vedi]. reddito di quest’ultimo non fosse ritenuto sufficiente a garantire il nmborso della cifra presa a prestito. Una forma tipica di garanzia personale è Grado ipotecario la fideiussione, con cui il fideiussore [–vedi] si obbliga in solido con il Le ipoteche iscritte su di un bene sono ordinate per gradi, in base all’ordebitore principale e ne risponde anche con il proprio patrimonio perso- dine cronologico della loro iscrizione nei pubblici registri immobiliari [-nale. vedi]. Il grado ipotecario stabilisce la precedenza accordata al titolare in caso di escussione [‘-vedi] della garanzia del debitore. 

 

Gestore della vendita telematica

soddisfa sul ricavato della vendita prima del secondo grado, e così via. E una società privata che, in possesso dei requisiti ministeriali previsti dal D.M. 32/2015, ha presentato, con esito positivo, la richiesta autorizzativa alla D.G.S.I.A. (–vedi) del Ministero di Giustizia per poter svolgere Incanto/senza incanto l’attività di fornitura della piattaforma telematica per le vendite nelle pro- La parola “incanto”, di derivazione latina (“in quantum”, cioè “fino a cedure esecutive e concorsuali. quanto”), si riferisce alla fase “dinamica” della vendita (gara sull’offerta, l ll più alta), in cui, pubblicamente, gli offerenti possono rilanciare sull’ulGiudice delegato (art. 25 L. fall.) tima offerta con 10 scopo di aggiudicarsi il bene oggetto d’asta. La proceLa figura del giudice delegato, da non confondersi con quella di “Profes- dura esecutiva [–vedi] prevede due fasi, la prima “senza incanto”, in cui sionista delegato” [–vedi] o con quella di “Giudice dell’esecuzione” gli offerenti devono depositare una offerta cauzionata e irrevocabile in vedi], la troviamo nelle procedure concorsuali [–vedi]: è il magistrato re- busta chiusa che verrà aperta pubblicamente il giorno della gara, e la fase sponsabile della procedura. Nell’art. 25 della legge fallimentare (R.D. 16 “con incanto”, successiva ed eventuale, che si tiene solo se la fase senza incanto va deserta. Con le recenti modifiche introdotte prima dalla L. n. 162/2014 e poi dalla L. n. 132/2015 -la fase con incanto è stata di fatto quasi eliminata, dovendo il giudice ritenere più probabile un ricavo maggiore per poter giustificare il suo utilizzo. Una delle principali differenze è che la fase senza incanto termina con l’aggiudicazione [–vedi] definitiva, mentre la fase con incanto produce una aggiudicazione solo provvisoria, nell’attesa che nessuno depositi ulteriori offerte in aumento [–vedi] di almeno un quinto nei 10 giorni successivi all’aggiudicazione. Infruttuosità (dell’esecuzione) [–vedi “Estinzione dell’esecuzione”]

I

Ipoteca e pegno (differenze)

Ipoteca e pegno sono entrambi “diritti reali di garanzia”, cioè sono dei diritti che vincolano una specifica cosa altrui con la finalità di garantire un credito [–vedi]. Il diritto che il titolare del diritto di pegno o ipoteca acquista con la costituzione di tale vincolo è sia quello di procedere ad esecuzione forzata sul bene vincolato (vendita coattiva del bene), che quello di soddisfarsi in via privilegiata su altri creditori [–vedi “Prelazione”] relativamente alle somme ricavate dalla vendita forzata. La differenza principale è che mentre l’ipoteca ha ad oggetto i beni immobili o i beni mobili registrati, il pegno si riferisce a beni mobili ed ai crediti. Inoltre, mentre l’ipoteca non comporta la perdita del possesso da parte del debitore, con il pegno questi cede il possesso della cosa al creditore. Per maggiori dettagli sull’ipoteca e sulle sue tre forme (volontaria, legale e giudiziale) si veda il capitolo 1.1. ed il successivo Focus IA).

 

Iscrizione

Si intende per “iscrizione” la pubblicazione di un atto tramite registrazione nei pubblici registri immobiliari [–vedi] (un tempo gestiti dalla conservatoria dell’Agenzia del Territorio, adesso dall’Agenzia delle Entrate). Alcuni atti sono soggetti a trascrizione [–vedi], altri ad annotazione [-vedi] ed altri ad iscrizione. Si iscrivono le ipoteche volontarie e giudiziali ed alcuni privilegi (agrario, speciale, etc.). Pertanto la relativa “nota di iscrizione” si riferisce necessariamente alla prova dell’inserimento nei registri immobiliari di uno degli atti soggetti, a iscrizione. Per una descrizione puntuale, si veda la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/E del 17 giugno 2015.

 

Istanza

L’istanza è una “richiesta” rivolta al giudice dell’esecuzione [–vedi], che può rispondere o con “decreto” [–vedi] o con “ordinanza” [–vedi]. Con il termine “istanza” si possono comprendere una serie di atti che hanno, all’interno delle procedure di esecuzione forzata, scopi distinti: istanza di vendita, cioè la richiesta, fatta dal creditore procedente vedi] al tribunale, di mettere in vendita l’immobile pignorato per soddisfare i propri crediti non riscossi; istanza di assegnazione [–vedi], cioè la richiesta al giudice dell’esecuzione, fatta da un creditore prima dell’esperimento di vendita, con cui si chiede l’assegnazione dell ‘immobile in caso di asta deserta; istanza di correzione, che viene presentata p.e. nel caso in cui il decreto di trasferimento contenga degli errori (materiali o formali) e sia necessaria una sua rettifica o integrazione; istanza di sostituzione del custode [–vedi], che è la richiesta fatta da una delle parti della procedura (p.e. il creditore procedente [–vedi]) con cui si chiede al giudice la sostituzione del custode (sia che si tratti del debitore stesso o di un terzo, incluso il professionista o l’Istituto di Vendite Giudiziarie [–vedi]) per i motivi previsti dalla legge, tra cui aver impedito o reso difficile l’accesso degli interessati all’acquisto, l’aver danneggiato il bene, etc.; istanza di conversione del pignoramento [–vedi], depositata dal debitore (prima che sia disposta la vendita del bene) con la proposta di “sostituire alle cose o ai crediti pignorati una somma di denaro pari, oltre alle spese di esecuzione, all’importo dovuto al creditore pignorante e ai creditori intervenuti”, accompagnata inoltre da una cauzione pari ad un quinto dell’importo del credito vantato; istanza di sospensione o estinzione della procedura esecutiva, che è la richiesta fatta dal creditore procedente [–vedi] con cui manifesta al giudice dell’esecuzione la sua volontà o di sospendere l’esecuzione o di estinguerla, ovviamente nelle fattispecie previste dalla legge, con le dovute motivazioni e con il consensõ degli altri creditori intervenuti [–vedi]; istanza di opposizione [–vedi “Opposizione”]

 

Istituti di Vendite Giudiziarie (I.V.G.)

Gli istituti di vendite giudiziarie (I.V.G.) sono soggetti privati che agiscono su concessione ministeriale (che detta al riguardo le rigide condizioni per poter svolgere tali attività, nonché i requisiti che devono essere anche mantenuti nel tempo per poter continuare ad operare regolarmente) in qualità di ausiliari del giudice dell’esecuzione [–vedi], occupandosi, tra le altre cose, di custodia giudiziaria [–vedi]. In realtà i compiti degli istituti di vendite giudiziarie sono ben più ampi, sia perché riguardano non solo le esecuzioni immobiliari (art. 592 C.P.C.), ma anche quelle mobiliari (art. 534 C.P.C.), sia perché la descrizione delle loro attività, come dettagliata nel D.M. n. 80 del 15 maggio 2009, denota un profilo di alta responsabilità e complessità necessaria per il corretto svolgimento degli incarichi ricevuti. Gli I.V.G., presenti in tutta Italia e concessionari in esclusiva presso numerosi distretti giudiziari, si occupano tra le altre cose di presa in carico del bene (se mobile, devono anche provvedere alla conservazione presso i propri locali), rendicontazione, riscossione canoni di locazione, facilitazione delle visite, ed in caso di beni mobili, anche banditura d’asta per la vendita diretta dei beni pignorati [–vedi “Commissionario”]. L’I.V:G., quando è nominato custode del bene (a discrezione del giudice dell’esecuzione), diventa il punto di riferimento di tutti gli interessati all’acquisto per il reperimento della documentazione, delle informazioni, dei sopralluoghi ed anche successivamente per la liberazione del bene dall’occupante, a vendita perfezionata. Sul sito nazionale dell’Associazione degli I.V.G. si può trovare la vetrina di tutte le aste di vendita (mobiliari ed immobiliari) che si tengono presso i singoli istituti locali associati.

L

Liquidazione dell’attivo (vedi anche “Distribuzione del ricavato”]

Si usa il termine “liquidazione dell’attivo” soprattutto nelle procedure concorsuali [—vedi], e si tratta appunto della fase in cui, dopo aver proceduto con l’inventario dei beni, attività e passività, appartenuti al soggetto fallito, il curatore [–vedi] procede, su autorizzazione del comitato dei creditori, con la vendita dei beni (secondo certi principi ed assicurando trasparenza, tracciabilità, pubblicità, competitività, etc.) con il fine poi di distribuire ai creditori il ricavato dalla vendita.

 

Lotto (di vendita)

Una procedura esecutiva può avere ad oggetto più beni immobili (o mobili) che, dopo una corretta stima del valore, si vuole liquidare attraverso la vendita in asta. Si parla di lotto come dell’unità minima messa in vendita, che non può essere ulteriormente frazionata (per motivi strutturali, economici o di fungibilità). Nel caso per esempio di compendi immobiliari, o di immobili che possano essere “frazionati”, si chiede sempre all’esperto stimatore di indicare la possibilità di una vendita in più lotti, con l’obiettivo di massimizzare il ricavato di vendita e di attrarre più soggetti interessati. Le pertinenze [–vediJ vengono spesso vendute insieme al bene di cui svolgono funzione ancillare (p.e. una cantina, un giardino, etc.) anche quando queste hanno una loro propria identità catastale (p.e. l’autorimessa, il box, il posto auto, il magazzino etc.).

M

Mutuo fondiario

Si parla di mutuo fondiario quando il finanziamento erogato (a medio e lungo termine, con durata minima di 18 mesi), oltre ad avere a garanzia del rimborso la costituzione dell’ipoteca volontaria di primo grado sull’immobile finanziato, ha ad oggetto proprio l’acquistodella prima casa; per questo motivo gode di vantaggi rispetto•ad un normale mutuo ipotecario sia per l’acquirente (minore tassazione e tariffe notarili agevolate) sia per l’istituto di credito (pagamento diretto a seguito di aggiudicazione in asta, maggiore tutela sulla garanzia ipotecaria, privilegio nell’iscrizione dell’ipoteca, etc.).

 

Mutuo ipotecario

Il mutuo è un contratto di finanziamento, un prestito, che un istituto di credito eroga ad un richiedente. Il mutuo si considera ipotecario quando, a garanzia dell’obbligazione assunta, e quindi del corretto rimborso del finanziamento, il mutuatario concede ipoteca volontaria su un immobile, non necessariamente quello oggetto di finanziamento. Questo permette al finanziatore di rivalersi sul bene immobile ipotecato, pignorandolo con lo scopo di metterlo forzatamente in vendita, per ottenere indietro la restituzione della somma dovuta. I mutui ipotecari presuppongono la stipula tramite atto pubblico presso un notaio. Il mutuo ipotecario può essere concesso anche per scopi diversi dall’acquisto immobiliare, come la ristrutturazione edilizia, la liquidità, il consolidamento di altri debiti, -investimenti o spese importanti, etc. All’interno della categoria del mutuo “ipotecario” si può anche avere la fattispecie di mutuo “fondiario” [–vedi].

O

Obbligato

Con il termine “obbligato” si intende il soggetto che è vincolato dalla legge a fare una certa cosa. Nel caso di specie, l’obbligato è il debitore, colui che prende a prestito il denaro dall’istituto di credito o dalla finanziaria, -e si obbliga pertanto a rimborsarlo nei modi, e negli importi previsti contrattualmente ed accettati con la stipula dell ‘accordo.

 

Offerta Minima [vedi “Base d’asta”]

 

Opposizione esecutiva

L’opposizione è un atto formale con cui il debitore (o il terzo datore d’ipoteca [–vedi]) contesta al giudice il diritto dell’altra parte a procedere con l’esecuzione forzata. L’opposizione è disciplinata dagli artt„ 615-617 c.p.c., e può svolgersi nella forma della “opposizione al precetto” [–vedi].

 

Ordinanza di vendita

È l’atto ufficiale con cui il giudice dell’esecuzione [–vedi] dispone la vendita del bene e ne stabilisce le principali condizioni di vendita: termi- Pignoramento ne entro cui presentare le offerte, modalità di presentazione della cauzio- È l’atto con cui inizia l’esecuzione forzata di un bene (mobile ne, prezŽo base d’asta, rilanci minimi, termine per versare il saldo prezzo, le). Ha la funzione di vincolare determinati beni, di proprietà del debitore, etc. E con questo atto che il giudice affida le operazioni di vendita ad un per impedire che siano disposti (venduti, ceduti, donati, etc.) o che vi sicostituisca sopra alcuna pregiudizievole tale da limitarne la funzione di garanzia del credito che non è stato rimborsato. Il debitore può continuare a detenere o utilizzare il bene (p.e., abitando l’immobile se autorizzato espressamente dal giudice) ma non solo non può disporne liberamente, ma deve anche assicurarne la conservazione ed evitarne la distruzione, il perimento o la sottrazione (p.e. nel caso di beni mobili). Infatti l’art. 492 C.P.C. descrive il pignoramento come una “ingiunzione che l’ufficiale giudiziario [–vedil fa al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito esattamente indicato i beni che si assoggettano alla espropriazione e i fflltti di essi”. Il pignoramento, per la sua efficacia, oltre a dover essere notificato al debitore, deve anche essere trascritto nei pubblici registri immobiliari [–vedi] così da darne notizia a tutti i soggetti interessati. Il pignoramento può essere cancellato a seguito di emissione del decreto di trasferimento [–vedi] (quindi quando il bene in asta è stato assegnato o aggiudicato), quando il debitore provvede al saldo del debito nei tempi e modi indicati dalla legge, oppure quando il giudice dell’esecuzione disponga l’estinzione della procedura per infruttuosità dell’esecuzione (art. 164-bis disp. att. C.P.C.).

P

Planimetria (o scheda) catastale

È un elaborato grafico, in scala (di norma 1 :200), depositato presso l’ufficio del catasto (Agenzia delle Entrate) che riproduce il disegno tecnico della planimetria dell ‘unità immobiliare, e da cui si possono desumere i contorni e la disposizione interna dei locali. Spesso, a seguito di modifiche alla distribuzione interna degli spazi che non sono state regolarmente comunicate al catasto (appunto, provvedendo ad un allineamento con lo stato di fatto della scheda catastale), si possono avere planimetrie catastali difformi dalla reale situazione. In questo caso, con l’aiuto di un tecnico abilitato, si deve provvedere all’aggiornamento della planimetria presso il catasto.

 

Portale delle vendite pubbliche

È il sito internet, creato e gestito dal Ministero della Giustizia, che raccoglie obbligatoriamente tutti gli avvisi di vendita relativi a immobili, beni mobili, aziende, ed altro all’interno di procedure di esecuzione Individuale o concorsuale. Il sito ha la funzione di pubblicizzare tutti i beni che sono offerti in vendita, permettendo 1a ricerca con vari filtri a livello nazionale, consentendo 1a richiesta di visita direttamente al custode nonché la presentazione delle offerte di acquisto. Si veda anche quanto descritto nel paragrafo 3.3

 

Possesso

Il possesso (artt. 1140-1170 c.c.) è il potere sulla cosa o su.un diritto reale (p. zes. su di una servitù) come se si fosse proprietari di essa, ma senza esserio. Il possessore pertanto può utilizzare materialmente una cosa di cui non abbia la proprietà, ma sarà limitato in certi atti, per esempio relativamente alla disposizione del bene (vendita, donazione, etc.). Il possesso è inoltre caratterizzato da un elemento soggettivo, cioè la volontà del possessore di comportarsi come se fosse proprietario (uti dominus). II possesso del bene per lungo tempo e senza contestazione potrebbe sfociare, trascorso il tempo necessario, in acquisto della proprietà per usucapione [–vedi anche “Proprietà” e “Detenzione”]

 

Precetto

Il precetto, o meglio, l’atto di precetto, è un atto che deve essere notificato al debitore con la finalità di comunicargli l’intenzione di avviare l’esecuzione forzata per recuperare coattivamente il credito non rimborsato. L’atto di precetto (art. 490 C.P.C.) contiene appunto l’intimazione al debitore di provvedere alla restituzione del dovuto entro 10 giorni, termine oltre il quale il creditore avvierà la procedura di espropriazione forzata [–vedil. Con la recente modifica normativa (L. n. 132/2015) si deve obbligatoriamente indicare nell’atto di precetto anche la possibilità per il debitore (soggetto non fallibile); qualora ne ricorrano i presupposti, di aderire alla procedura di composizione della crisi da sovraindebitamento prevista dalla L. n. 3/2012, evitando quindi la procedura esecutiva immobiliare [–vedi].

 

Pre-deduzione (crediti in p.)

Si usa questo termme per indicare alcune tipologie di crediti, per spese anticipate da alcuni attori delle procedure esecutive [–vedi], che possono essere decurtate dal ricavato lordo della vendita in asta ed essere rimborsate prima di procedere con la distribuzione del ricavato [–vedi] ai vari creditori (godono infatti di privilegio, ex art. 2777 c.c., su ogni altro credito, anche pignoratizio o ipotecario). Rientrano in questa fattispecie di crediti le “spese di procedura” (art. 2770 c.c.), intendendo gli oneri sostenuti per arrivare alla conclusione della procedura di vendita, tra cui le spese per la stima del bene, quelle di custodia, quelle di pubblicità, il compenso del delegato, etc. Inoltre, anche le spese sostenute per le spese di giustizia per atti conservativi o per l’espropriazione stessa, tra cui (ma non solo) l’atto di precetto [–vedi], quello di pignoramento [–vedi], l’istanza di vendita [“vedi], ed i relativi compensi dei legali incaricati dal creditore. A seguito della soddisfazione di queste tipologie di crediti, si procede con il rimborso dei crediti assistiti da privilegi [–vedi] speciali immobiliari (art. 2780 c.c.) e successivamente delle prelazioni [–vedi] ipotecarie.

 

Pregiudizievole

Con questo termine generico si intende ogni atto relativo ad un bene immobile o ad un diritto reale immobiliare che possa in qualche modo compromettere o anche solo limitare il pieno godimento del diritto stesso. Si pensi per esempio all’ipoteca [–vedi] trascritta su di un cespite, all’atto di pignoramento [–vedi] che ne limita la libera disposizione, al sequestro conservativo, alla domanda giudiziale trascritta, ma anche ad un usufrutto, ad un regolamento di condominio trascritto o ad una sentenza di assegnazione dell’immobile in caso di separazione, etc. È fondamentale, prima di acquistare all’asta un bene immobile, conoscere esattamente quali atti pregiudizievoli vi gravano, così da poter capire quali saranno cancellati dal decreto di trasferimento [–vedi] e quali invece rimarranno validi. La visura o ispezione ipotecaria [–vedi] è lo strumento che permette di effettuare queste indagini.

 

Prelazione ipotecaria / Privilegio speciale (immobiliare)

Il diritto di prelazione è una caratteristica che contraddistingue alcune tipologie di crediti, che hanno diritto di essere liquidati subito dopo le spese in pre-deduzione t–vedi] (cioè le spese di esecuzione ex art. 2770 c.c.). La prelazione deriva normalmente da ipoteca, oppure anche da privilegi immobiliari (per esempio quello spettante al promissario acquirente). Si hanno poi, liquidati successivamente, i privilegi ipotecari (indipendentemente dal tipo di ipoteca iscritta), i privilegi speciali immobiliari ex art. 2772 c.c., derivanti da crediti nei confronti dello Stato per i tributi indiretti relativi agli immobili stessi, ed infine i crediti muniti di privilegio ex art. 2776 c.c., che godono di una tutela maggiore dei semplici crediti chirografari (ma il creditore deve dimostrare di aver infruttuosamente già esperito un tentativo di espropriazione mobiliare per poter far valere il privilegio).

 

Presentatore (dell’Offerta Telematica)

Come riportato nel manuale operativo pubblicato dal Ministero della Giustizia: “11 presentatore è la persona fisica che compila l’offerta e può coincidere con uno degli offerenti (persone fisiche e/o rappresentante di persone giuridiche che propongono l’offerta per lo stesso lotto) e che invia l’offerta al Ministero della Giustizia mediante PEC”. Si tratta di una persona di fiducia, di un professionista, di un consulente. (sempre persona fisica) che si offre, gratuitamente o dietro pagamento, di svolgere materialmente le operazioni di presentazione dell’offerta di acquisto. In caso l’offerta venga presentata senza intermediari, le due figure coincidono, e dopo. aver inserito sul portale del Ministero i dati del Presentatore, sarà possibile copiarli e riproporli direttamente anche per l’Offerente, senza doverli digitare di nuovo.

 

Procedura concorsuale

La procedura concorsuale è quella procedura giudiziale che colpisce un’impresa commerciale in presenza di alcuni requisiti, tra cui l’insolvenza e una dimensione aziendale minima. Lo scopo della procedura concorsuale è quello di far gestire da un giudice, autorità pubblica terza ed indipendente dalle parti, tutti i rapporti economici e giuridici tra i creditori e la parte insolvente, garantendo la “par condicio creditorum” (impedendo quindi che un singolo creditore possa in qualche modo trarre maggiori vantaggi a danno degli altri creditori) e analizzando la situazione dell’impresa per capire se può proseguire la sua attività oppure si deve procedere alla vendita di alcuni dei suoi asset o di tutta l’azienda. Le diverse procedure concorsuali previste dal nostro ordinamento sono il fallimento, il concordato preventivo, la liquidazione coatta amministrativa, l’amministrazione straordinaria (in caso di grandi imprese in stato di insolvenza) e l’amministrazione straordinaria speciale. Ognuna di queste procedure priva il soggetto interessato di alcune sue libertà ed autonomie giuridiche e negoziali, con lo scopo appunto di tutelare tutti i creditori.

 

Procura/mandato

Procura e mandato sono due termini molto diversi, giuridicamente. La procura ha lo scopo di rendere noto a terzi il fatto che un soggetto ha cónferito ad altro soggetto i poteri di rappresentarlo (direttamente), e di agire in nome suo, indipendentemente da cosa le parti abbiano contrattualizzato e quale titolo (oneroso, gratuito, etc.). Il mandato invece riguarda il contenuto dell’accordo con cui le parti si sono vincolate, tenendo presente che il mandatario (cioè colui cui è stato conferito il mandato dal mandante) agisce solo per conto del mandante, ma non in nome suo (il mandato può quindi essere senza rappresentanza, ovvero con rappresentanza indiretta). Inoltre, mentre per il mandato è necessario il consenso di entrambe le parti (si parla di atto “bilaterale”), la procura è un atto unilaterate, può cioè essere conferita anche senza la volontà della parte procurata. Pertanto, il procuratore non ha alcun obbligo nei confronti del rappresentato, mentre invece il mandatario ha degli obblighi ben precisi verso il mandante.

 

Proprietà

La proprietà (art. 832 c.c.) è un diritto su una cosa che consente al titolare di godere e disporre della stessa, senza limiti di tempo, ed in modo esclusivo. Possono esistere dei limiti (come p.e. le servitù, legali o convenzionali) che però non incidono sul diritto di godimento. Il diritto di proprietà è sancito dall’art. 42 della Costituzione [–vedi anche “Possesso” e “Detenzione”].

 

Pubblici registri immobiliari

Per pubblicità immobiliare si intende la conservazione e la messa a dispoli sizione, in appositi registri, pubblicamente accessibili (anche se a pagamento), dei dati riguardanti atti sui beni immobili e diritti reali quali la costituzione di ipoteche [–vedi], i pignoramenti 1–vedi], le compravendite, la costituzione di usufrutti, etc. Lo scopo appunto della pubblicità di tali atti è che si deve dare 1a possibilità ad ogni terzo interessato di conoscere e verificare le vicende giuridiche di un bene immobile. La pubblicità immobiliare può essere dichiarativa (assicurare la conoscibilità di un certo atto, senza necessariamente renderlo nullo se mancante), oppure costitutiva, cioè servire a rendere valido e legittimamente costituito un atto regolarmente pubblicato nei registri. L’accesso alla conservatoria dei pubblici registri consente anche l’estrazione di copia autentica degli atti registrati, e permette di effettuare visure a livello nazionale su tutte le conservatorie d’Italia: Con la recente riforma delle Agenzie governative, l’Agenzia del Territorio, che tramite la Conservatoria gestiva i suddetti registri, ha trasferito all’Agenzia delle Entrate tale competenza.

R

Registrazione

Si intende per registrazione la comunicazione ufficiale all’Ufficio del Registro dell’Agenzia delle Entrate degli atti soggetti a tale formalità, come per esempio contratti di locazione, atti di compravendita, e nel nostro caso anche i decreti di trasferimento.

 

R.G.E./Registro (o Ruolo) Generale delle Esecuzioni

E un codice univoco che viene assegnato dalla cancelleria all’iscrizione a ruolo di una procedura esecutiva. Il codice identificativo è formato da un numero progressivo seguito dall’anno in cui la procedura si incardina presso il tribunale. Inoltre, per identificare univocamente una sola procedura esecutiva, all’R.G.E. deve sempre far seguito la specifica del tribunale a cui si riferisce. Per esempio, un tipico R.G.E. potrebbe essere 1250/2014 — Roma, e identifica la procedura esecutiva n. 1250 dell’anno 2014 incardinata presso il Tribunale di Roma. Viene riportato in tutte le comunicazioni ufficiali, viene ovviamente utilizzato quotidianamente dagli operatori (giudici, cancellieri, avvocati, custodi, delegati, periti, etc.) e permette di rintracciare una singola vendita in asta attraverso ricerche mirate eseguite sui siti internet dei tribunali o dei concessionari di pubblicità i i II legale. Ogni R.G.E., cioè ogni singola procedura esecutiva, può avere associati più beni posti in vendita, che verranno identificati come “lotti” [-vedi] se possono essere venduti separatamente.

 

Relazione di stima (art. 173-bis disp. att. C.P.C. e 568 C.P.C.)

Nelle esecuzioni immobiliari si intende con questo termine l’elaborato peritale redatto dall’esperto stimatore (iscritto in un particolare albo del tribunale riservato ai possessori di determinate qualifiche professionali nonché requisiti tecnici e morali) nominato dal giudice [–vedi] e considerato suo ausiliario, a norma dell’art. 569 c.p.c.; la perizia di stima ha IO scopo di predisporre una approfondita indagine tecnico-legale sul bene immobile oggetto di esecuzione immobiliare, valutandone lo stato manutentivo, lo stato occupativo, la regolarità urbanistico-edilizia e catastale, la situazione ipotecaria, e quanto ritenuto necessario al fine di stimare il più probabile valore che sarà poi utilizzato dal giudice per porre il bene in vendita alla prima asta. La perizia di stima è poi resa disponibile a scopo informativo prima della vendita del bene, sui siti internet, presso la cancelleria del tribunale, e presso il custode [–vedi] e/o il delegato alla vendita [–vedi], perché tutti gli interessati possano prenderne visione. L’ultima modifica normativa (L. n. 132/2015) ha decisamente aumentato le attività di indagine che il perito deve svolgere, alzando il livello informativo della perizia anche introducendo il concetto di “valore di mercato” ed il calcolo delle consistenze in metri quadri. Spesso tale relazione peritale viene impropriamente chiamata C.T.U. (Consulenza Tecnica d’UffiCio), acronimo che in gergo può anche rappresentare il perito stesso (il Consulente Tecnico d’Ufficio, cioè l’esperto stimatore). Le differenze con la C.T.U. sono molte, tra cui che la perizia di stima non è vincolante per il’ giudice, e non si prevede contraddittorio né la nomina di Consulenti Tecnici di Parte (C.T.P.).

 

Rendita catastale

Nelle procedure esecutive si utilizzava, con il richiamo all’art. 15 c.p.c., la rendita catastale quale parametro per il calcolo del valore dell’immobile da vendere in asta. In realtà, nonostante la recente modifica normativa (L. n. 132/2015) abbia introdotto il concetto di “valore di mercato”, senza appunto considerare in alcun modo il valore catastale, già da tempo le perizie di stima venivano comunque redatte utilizzando criteri di determinazione del valore molto più attuali e precisi del ricotso alla rendita catastale per i fabbricati o al “reddito dominicale” per i terreni. La rendita catastale è comunque un indicatore; calcolato con rigorosi criteri di estimo ed assegnato dall’Ufficio del Catasto ad ogni singola unità immobiliare urbana, che viene ancora utilizzato per il calcolo del “valore catastale” degli immobili, per poi poter calcolare le imposte di trasferimento (anche per donazioni, successioni, etc.), le imposte comunali (sui servizi, sulla raccolta di rifiuti, etc.), quelle sulla proprietà (IMU), etc. Tale indicatore varia in base ad una serie di parametri, tra cui la zona censuaria di riferimento, la destinazione d’uso, la categoria e la classe a cui appartiene l’immobile, le finiture, l’ampiezza dei vani, la dotazione di servizi, etc.

 

Rilancio minimo

È l’importo minimo, stabilito dal giudice dell’esecuzione [–vedi] nell’ordinanza di vendita [–vedi] che l’offerente in asta deve considerare per effettuare una valida offerta migliorativa sull’ultima e migliore offerta, quando, nella fase di vendita senza incanto [–vedi] ed in caso di più offerte, si indice la gara sull’offerta più alta. È anche l’importo minimo che coloro che hanno presentato domanda di partecipazione alla vendita “con incanto” [–vedi] devono obbligatoriamente offrire, in aggiunta alla base d’asta, per poter considerare valide le loro offerte.

 

Ripartizione dell’attivo l—vedi “Distribuzione del ricavato”]

S

Sentenza

La sentenza è uno dei provvedimenti di competenza del giudice, e normalmente ,viene pronunciata, a seguito dell’instaurazione di un processo, con lo scopo di dirimere una controversia oppure di definire determinate questioni processuali. Deve sempre contenere una serie di elementi che la caratterizzano, tra cui il dispositivo e la motivazione. Si veda anche [-ordinanza] e [–decreto].

 

Sospensione dell’esecuzione

La sospensione dell’esecuzione è una interruzione della procedura esecutiva che può essere decisa dal giudice, con ordinanza, dietro istanza di opposizione [–vedi] o su istanza di parte. In questo caso (art. 624bis C.P.C.), può essere proposta su istanza di tutti i creditori solo fino a 20 giorni prima della data di presentazione delle offerte (in caso di vendita senza incanto), o fino a 15 giorni per le vendite con incanto. La sospensione può essere disposta una sola volta, ed è revocabile in qualI l i siasi momento su richiesta anche di un solo creditore. Durante questo periodo (di durata massima di ventiquattro mesi), nessun atto esecutivo può essere compiuto. Di solito lo scopo è quello di permettere il proseguimento di eventuali trattative stragiudiziali tra i creditori ed il debitore concedendo a quest’ultimo un periodo di blocco della procedura di esecuzione.

 

Staggito/subastato

Sono due aggettivi che si riferiscono all’immobile oggetto di pignoramento (staggito) e sottoposto ad espropriazione forzata (subastato). Infatti con “subastato” si intende che l’oggetto è in asta (dal latino “sub hasta”), quindi il processo esecutivo ha già raggiunto la fase della vendita coattiva. L’aggettivo “staggito” invece, di derivazione longobarda, accostato al senso di “ostaggio”, significa esattamente “pignorato sequestrato” e quindi si intende l’immobile oggetto di pignoramento [—vedil.

 

Stragiudiziale/giudiziale

Si ha una gestione “stragiudiziale” (o “extra-giudiziale), quindi “al di fuori del giudizio”, quando si tratta di risolvere in maniera conciliativa una controversia o un contenzioso, senza cioè ricorrere al tribunale; in questa fase le parti, assistite o meno da avvocati o altri consulenti (es. associazioni di consumatori), tentano un approccio negoziale con lo scopo di giungere ad una soluzione che soddisfi entrambe le parti senza appunto ricorrere al parere di un giudice, con il vantaggio di accorciare i tempi e limitare i costi del contenzioso. Un ulteriore vantaggio è che il debitore, evitando la fase “giudiziale”, può evitare il pignoramento e forse anche la precedente segnalazione in Centrale Rischi. Ci sono però dei casi in cui le parti, anche con l’immobile già in asta (e quindi con la gestione del recupero del credito in piena fase giudiziale), riescono a trovare un accordo stragiudiziale, con rispettivi impegni e rinunce, tali per cui il creditore fa richiesta di estinzione della procedura esecutiva in corso permettendo la liberazione del debitore da ogni sua obbligazione. Ricordiamo infatti che la segnalazione in Centrale Rischi di un credito in sofferenza, e la succesSiva trascrizione [—vedi] in conservatoria del pignoramento [–vedi] immobiliare sono azioni che, per quanto reversibili, portano di sicuro un danno notevole al soggetto passivo, nonché un costo importante al promotore dell’azione legale.

T

Titolo esecutivo

Un titolo esecutivo, in diritto, indica un documento che consente di promuovere esecuzione forzata nei confronti di un soggetto, persona fisica o giuridica, unitamente all’elemento che dà tale caratteristica al titolo.

 

Transcrizione

La trascrizione è la più importante forma di pubblicità legale del nostro ordinamento, rappresentando il mezzo principale attraverso il quale si rendono note ai terzi le vicende giuridiche connesse a determinate categorie di beni. Si tratta di una forma di pubblicità dichiarativa e non costitutiva (Cass. n. 19058/2003) che si attua mediante l’annotazione in un pubblico registro degli atti riguardanti beni immobili e beni mobili registrati (autoveicoli, navi, aeromobili, ecc.).

U

Ufficiale giudiziario

L’ufficiale giudiziario è un funzionario della pubblica amministrazione, ausiliario del giudice e del pubblico ministero, con compiti specifici tra cui la notificazione degli atti giudiziari e l’esecuzione delle sentenze e degli altri titoli esecutivi (p.e. pignoramenti e sfratti), che può svolgere anche tramite il ricorso alla forza pubblica ed al pubblico ministero. Riveste la qualifica di “pubblico ufficiale”. È istituito un “Ufficio Notificazioni, Esecuzioni e Protesti” (UNEP) presso ogni corte o tribunale. Nelle esecuzioni forzate, oltre che per le classiche notificazioni, si può ricorrere all’ufficiale giudiziario, coadiuvato nel caso anche dalla forza pubblica, ogni qualvolta il debitore o l’occupante dell’immobile impedisca l’accesso ai soggetti autorizzati (perito stimatore, custode, delegato alla vendita, Soggetti interessati all’acquisto, etc.). Nelle esecuzioni “mobiliari” l’ufficiale giudiziario può ricoprire il ruolo di “commissionario” [–vedi] e gestire quindi le operazioni di vendita dei beni pignorati.

V

Visura ipotecaria

Altrimenti detta “ispezione” ipotecaria, è il documento, estraibile dai Pubblici Registri Immobiliari [–vedi] gestiti dalla conservatoria (già Agenzia del Territorio, adesso Agenzia delle Entrate), che attesta il possesso di diritti reali immobiliari in capo ad un soggetto (persona fisica o giuridica). Oltre alla titolarità di tali diritti, dalla visura ipotecaria si riesce anche ad indagare se su quel bene immobile sono iscritti o trascritti gravami che ne limitano l’utilizzo, tra cui ipoteche (legali, giudiziali e volonIII tarie), pignoramenti, contratti preliminari di compravendita, etc. Il servizio di fomitura di visure ipotecarie è gestito dall’Agenzia delle Entrate, è accessibile a chiunque (sia online che presso gli uffici provinciali), ed ha un costo commisurato all’effettivo numero di iscrizioni [–vedi], trascrizioni [-vedi] ed annotazioni [—vedi] rilevate sul soggetto e sul bene di proprietà.

 

Voltura catastale (del decreto di trasferimento)

La voltura catastale è un adempimento che spetta normalmente al titolare di un diritto reale il quale, dopo che si è verificato un atto di trasferimento di diritti immobiliari su quel bene (tra cui, p.e., un passaggio di proprietà, una successione o la costituzione di un usufrutto sul bene immobile), comunica all’Agenzia delle Entrate la variazione, così da consentire di aggiornare l’intestazione catastale su cui si basa il sistema impositivo. Nel caso delle vendite forzate [–vedi], tale adempimento è a carico della procedura, nella fattispecie del delegato alla vendita o della cancelleria, che provvede a comunicare all’ufficio del catasto le generalità del nuovo tito-lare di diritti reali nonché gli estremi dell’atto da cui tale trasferimento deriva. Il decreto di trasferimento [—vedi], in quanto titolo di legittimazione del passaggio di proprietà del bene dal debitore esecutato [–vedi] all’aggiudicatario che ha saldato integralmente il prezzo dell’asta, è un atto soggetto a voltura catastale, oltre che a registrazione [—vedi] presso l’ufficio del registro e trascrizione [–vedi] presso la conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari [–vedi].

 

Vendita coattiva (forzata)

Nel processo civile, è lo strumento con cui si “trasformano” i beni pignorati in denaro che soddisfi le pretese del creditore. La legge prevede diverse forme di vendita forzata, con incanto (pubblica gara con offerte in aumento) o senza incanto (gli offerenti depositano le proprie offerte e il giudice deve valutarle).
Alla vendita forzata non si applica la garanzia per i vizi tipica della compravendita, né l’istituto della rescissione per lesione.

 

Visura camerale

La visura camerale è il documento che fornisce informazioni su qualunque impresa italiana, individuale o collettiva, iscritta al registro delle imprese tenuto dalle Camera di Commercio, dell’Industria, Artigianato ed agricoltura (presente in ogni provincia italiana). La visura camerale può essere di due tipologie differenti:

  • ordinaria: contenente le principali informazioni su un’azienda, quali i dati anagrafici, partita IVA, la data di costituzione, natura giuridica, codice REA, e-mail certificata, stato dell’attività, capitale sociale, numero di dipendenti, partecipazioni in altre società, amministratori, soci e loro cariche;
  • storica: contenente, oltre alle informazioni della Visura ordinaria, la storia delle modifiche subite dalla società fino al momento in cui è stata richiesta la visura. Riporta dunque tutte le iscrizioni e i depositi degli atti nel Registro Imprese avvenuti dal momento della costituzione societaria.

 

Visura catastale

La visura catastale è un documento rilasciato dall’Agenzia delle entrate della Repubblica Italiana contenente le informazioni alfanumeriche e topografiche registrate presso il catasto relativamente ad un immobile, sia esso fabbricato o terreno, situato sul territorio nazionale italiano.

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