cancellazione ipoteca mutuo

Cancellazione ipoteca mutuo

L’ipoteca sul mutuo è una garanzia che tutela la banca in caso di insolvenza del mutuatario. La banca, in questo modo, ha un diritto di prelazione sull’immobile ipotecato in caso di mancato pagamento delle rate del mutuo.

L’ipoteca viene iscritta nei registri immobiliari e si estingue automaticamente alla scadenza del mutuo, che in Italia è di massimo 20 anni. Tuttavia, è possibile fare richiesta di cancellazione dell’ipoteca sul mutuo ed estinguere così l’ipoteca anche prima della scadenza.

L’ipoteca sul mutuo viene cancellata prima della sua scadenza in caso di:

  • pagamento anticipato del mutuo;
  • surroga del mutuo da una banca all’altra (l’ipoteca a favore della prima banca viene cancellata e ne viene iscritta una nuova a favore della seconda banca);
  • vendita dell’immobile (l’ipoteca viene cancellata con il rogito notarile di vendita).

Nel caso della cancellazione tramite notaio, occorre pagare l’atto, il cui importo sale oltre i 200 euro se il valore dell’immobile supera i 250.000. I tempi, invece, cambiano proprio se si tratta di una cancellazione automatica o tramite notaio.

Come fare a cancellare l’ipoteca dopo l’estinzione del mutuo

È possibile cancellare l’ipoteca dopo l’estinzione del mutuo in automatico oppure tramite atto notarile.

Nel primo caso, la cancellazione automatica è la procedura più semplice e veloce: la banca è tenuta a comunicare all’Agenzia delle Entrate l’avvenuta estinzione del mutuo così che quest’ultima provveda a cancellare l’ipoteca dai registri immobiliari.

Per poter beneficiare della cancellazione automatica, è necessario che:

  • il mutuo sia stato stipulato dopo il 28 febbraio 2007;
  • l’ipoteca sia stata iscritta a favore di una banca o di un intermediario finanziario;
  • il mutuo sia stato estinto regolarmente;
  • se si verificano tutte queste condizioni, la cancellazione dell’ipoteca avverrà automaticamente entro 30 giorni dalla comunicazione della banca all’Agenzia delle Entrate.

Nel secondo caso, invece, se la cancellazione automatica non è possibile, si può procedere con la cancellazione con atto notarile. In questo caso, è necessario:

  • ottenere l’assenso alla cancellazione da parte della banca;
  • redigere un atto notarile di cancellazione dell’ipoteca;
  • presentare l’atto notarile all’Agenzia delle Entrate per la registrazione.

La cancellazione con atto notarile può essere richiesta in qualsiasi momento, anche se non sono trascorsi 30 giorni dalla comunicazione della banca all’Agenzia delle Entrate.

Quanto costa togliere l’ipoteca dal mutuo

La cancellazione dell’ipoteca dal mutuo è gratuita nel caso della cancellazione automatica. Solo se si intende procedere con la cancellazione tramite atto notarile allora occorre pagare la pratica. I costi dipendono da diversi fattori.

Gli onorari del notaio variano a seconda del valore dell’immobile (sotto i 250.000 euro i costi di cancellazione si aggirano intorno ai 200 euro) e della complessità dell’atto. Inoltre, per un immobile con valore inferiore a 250.000 euro l’imposta ipotecaria è di 35 euro (diversamente corrisponde allo 0,5% del valore dell’immobile) e le tasse ipotecarie di 59 euro a prescindere dal valore.

Ecco alcuni esempi di costi per la cancellazione con atto notarile.

  • Immobile di valore 100.000 euro: circa 200 euro
  • Immobile di valore 500.000 euro: circa 1.250 euro
  • Immobile di valore 1.000.000 euro: circa 2.500 euro

Richiedere preventivi a diversi notai può essere utile per confrontare i costi e capire qual è la proposta più vantaggiosa.

Quanto tempo passa dall’estinzione del mutuo alla cancellazione dell’ipoteca?

In generale, se si opta per la cancellazione automatica, l’ipoteca dovrebbe essere cancellata entro 30 giorni dalla data di estinzione del mutuo attestata dalla comunicazione della banca all’Agenzia dell’Entrate del territorio.

Invece, se si opta per la cancellazione con atto notarile, trasmesso dal notaio all’Agenzia delle Entrate, i tempi possono variare da alcune settimane a diversi mesi.

In entrambi i casi, è importante controllare che l’ipoteca sia stata cancellata correttamente e che non vi siano errori o omissioni. Le possibilità sono 3:

  • sul sito web dell’Agenzia delle Entrate;
  • sul portale Sister;
  • presso l’ufficio provinciale – Territorio.

In ogni caso, può essere d’aiuto affidarsi ad un consulente o a uno studio legale per avere supporto nella procedura di cancellazione dell’ipoteca sul mutuo.